[은지연 부동산칼럼]어떻게 하면 숏세일 물건을 살 수있을까

안녕하세요. 이번에 새롭게 칼럼을 맡게 된 은지연이라고 합니다. 워싱턴주에서 부동산 비즈니스를 하며 겪었던 여러가지 일들을 이번 지면을 통해 알리게 된 것을 정말 영광이라고 생각합니다. 부족하나마 여러분께 조그마한 도움이 되었으면 합니다.

요새들어 숏세일 매물들을 사고자 하는 바이어들을 많이 만나는데요. 숏세일은 사기가 어렵다. 아니면 오래걸려서 기다려봐야 헛된일이다 하는 말들이 많은데 어떻게 하면 숏세일 물건을 살 수있는지 리스팅 에이전트의 입장에서 한번 설명드려볼까 합니다.

숏세일을 사려는 바이어는 Pre-approve가 되신 분들이어야 합니다. 같은 가격대의 같은조건으로 오퍼가 들어왔다하더라도 바이어의 파이낸싱이 확실하신 분들을 선택합니다. 파이낸싱의 조건에는 크레딧, 다운페이먼트,인컴서류들을 통해 은행에서 승인된 편지를 의미합니다. (이 것은 2007년 부터 많이 까다로와 진 내용으로 과거와는 달리 과거 2년의 세금보고, 현재의 인컴,크레딧, 모든 서류를 보고 융자를 해주게 되었습니다).

숏세일이 이루어지는 과정과 리스팅 에이전트가 진행하는 과정이 흐름을 파악하고 있는 분들이 헛고생을 안하게 됩니다. 숏세일의 과정은 리스팅 에이전트는 오퍼와 함께 셀러의 재정상황에 관한 서류들과 Hardship letter등을 포함한 숏세일 Package를 작성하여 은행에 제출하게 됩니다.

은행의 투자가들은 바로 승인을 해주는 것이 아니라 은행에서 고용한 BPO(The Broker's price Opinion)의 현재 마켓상황에 관한 리포트를 보고하고 또 그것을 리뷰하여 승인을 하게 됩니다.

바이어가 가격을 깎고 싶어서 무조건 싸게 내서 셀러가 Accept했다 할지라도 은행에서 승인해주지 않으면 그 가격에 사지 못할 뿐 아니라 시간만 지체하게 됩니다.

일반적으로 숏세일 물건에는 Multiple offer의 상황이 많이 발생하게 됩니다. 이 중에 리스팅 에이전트가 이 은행에 submit하는 offer는 Highest and Best 오퍼 하나입니다. 2등부터는 Back-up 오퍼이지요. Back up 오퍼는 BPO의 가격과 1등 오퍼가 사이의 갭으로 인해 깨졌을 경우 2등 오퍼가 그 집을 살 수있는 기회가 주어지게 됩니다.

그러니 처음에 오퍼쓸때에 리스팅 에이전트가 몇개의 오퍼를 받았는지, 은행이 어디며 얼마나 걸리는지 자세한 사항을 알고 쓰는 것이 시간을 절약하는 길이겠지요.

인스펙션은 어떨까요? As-Is라고 인스펙션을 못하는 걸로 알고 있는 분들도 계십니다. 하지만 인스펙션은 하실 수 있습니다 하지만 은행이 고쳐주지는 않습니다. 인스펙션은 바이어의 peace of mind를 위해 할 뿐 딜은 처음에서 거의 결정이 됩니다.

숏세일의 집은 좀 싸게 살수는 있지만 경쟁이 붙고, 또 은행의 승인과정이 포함되므로 사고자 하는 욕심대로 사기는 어렵습니다. 하지만 오래 기다리는 분들에게는 좋은 집을 싸게 살 수있는 기회가 주어지겠지요.

숏세일의 집을 사기에는 동작또한 빨라야합니다. 부동산에는 "Time is Essense"라는 말이 있습니다.

내가 보기에 좋은 집은 다른 사람눈에도 좋습니다. 나를 위해 부동산이 기다려주지는 않지요. 맘에 들면 바로 행동에 옮기시는 길이 후회하지 않는 길입니다.

올해에는 여러분들에게도 좋은 기회들이 많이 생길 수 있기를 희망합니다.