[은지연 부동산 컬럼] 숏 세일은 무엇인가요?

기독일보 컬럼리스트 은지연입니다. 컬럼이 나간 이후에 독자들로부터 숏세일이 무엇인가에 대한 전화문의와 이메일문의가 많이 들어왔습니다. 지금부터 하나하나 설명해드리겠습니다.

숏세일 딜(Deal)이라고 하면 부동산에서 종사하시고 계신 에이전트나 브로커들도 "그건 불가능해, 어려운 일이다"라고 얘기하시는 분들도 종종 계십니다. 그건 그 분들이 좋지 않은 경험을 하셨거나 숏세일에 대한 전문성 없이 접근하셨기 때문이라는 생각이 듭니다.

어떤 셀러들은 본인들이 직접 숏세일을 진행시키려다 힘들어서 연락을 주시는 분들도 계십니다. 그래서 숏세일은 상식적으로 어렵다는 생각을 많이 하시게 되는데, 자기가 하고 있는 일이 어떤 일이고 어떤 과정에 있는지를 알게 되면 어렵지 않는 일이라는 것을 알게 됩니다.

그렇다면 숏세일이라는 것은 무슨 뜻일까요?

집주인이 집을 팔 때에 팔린 가격보다 은행에 갚아야 하는 돈이 더 많을 때 종종 우리는 shortsale 또는 Short Payoff라는 말을 사용합니다. 많은 은행들은 이런 경우에 허락을 해줍니다. 왜냐하면 집이 foreclosure될 경우에는 많은 시간과 돈과 변호사비등 더 낭비되는 것이 많기 때문입니다.

집의 페이먼이 하기가 어려워서 페이먼을 내지 못하는 경우 foreclosure라는 상황에 직면하게 됩니다. 그리고 재 융자도 할 수 있는 세금보고와 수입, 크레딧이 없습니다. 보통 방법으로는 집을 팔수도 없습니다. 그 때 우리는 숏세일이라는 방법을 생각하게 됩니다.

숏세일은 셀러에게 어떤 유익을 줄까요?

Underwater라는 말은 은행에 갚아야할 돈이 현재 집 가격보다 더 많을 때를 의미합니다. 페이먼을 더 이상 하지 못 할 때 빚을 은행과 settle할 수 있는 유익이 있습니다. 그리고 foreclosure로 부터 피할 수 있습니다. (집이 차압을 당하게 되면 크레딧에 기록이 7~10년정도 남게 되고 , 공공기관에서 일하기도 어렵게 됩니다.)
그리고 집이 경제적으로 계속 어려워지는 상황에서 벗어날 수 있습니다. 잘못된 판단으로 인해 여러 집을 샀다가 감당하지 못함으로 인해 매달 마이너스가 되는 상황에서 벗어날 수 있습니다.

다음은 숏세일을 하는 절차에 대해 알아보겠습니다.
연체가 있으신 분의 경우,

1. 일단 집의 Net Sheet을 작성하여 집이 정말 underwater인지 계산해봅니다.

2.숏세일의 전문성을 가진 에이전트와 연락하여 집을 팔려고 내놓습니다.

3.이제 이사갈 준비를 서서히 합니다. 페이먼이 연체되신 분들은 크레딧이 안좋은 경우가 생기므로 시큐리티 디파짓을 좀 더 할 것을 준비해둡니다.

4.현재 시장가에 살 바이어를 찾습니다.

5.에이전트가 계약서를 준비하게 하여 은행에 제출하게 합니다.

6.은행에서 가격을 결정하여 승인을 해줍니다.

7.바이어가 바이어의 은행에서 융자를 합니다.

8.HUD가 나오면 클로징을 합니다.

어려운 일을 당했을 때 위와 같이 현명하게 처리하는 방법과 아니면 모든 게 귀찮고 알고 싶지도 않아 그냥 Walk-away한다면 어떤 일이 벌어질까요?

만약 그렇게 된다면 집은 차압은 물론 앞으로 융자를 얻는데 있어 7~10년 동안 융자를 얻을 수도 없게 됩니다. 융자를 못 얻는다는 것은 앞으로 크레딧카드를 사용하는데 있어서도 많은 제약이 있을 것이고, 또한 버려진 집들 때문에 나라가 많이 혼란 스러워질 것입니다.

이것을 막기 위해 새롭게 2010년 4월 이후에 나온 정부에서 지원하는 프로그램 중 HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternatives Program) 라는 프로그램이 있습니다.

다음은 정부에서 차압을 막는 프로그램으로 새로 만들어진HAFA에 대하여 자세히 알아보겠습니다.